토지보상법 토지조서 물건조서 작성방법 제대로 알아보기

공익사업 보상절차, 어디까지 왔을까? 도로, 철도, 공공시설 등 공익사업이 추진될 때, 첫 단계로 진행되는 게 바로 토지조서와 물건조서 작성입니다. 이 조서들은 공익사업 구역 안의 토지와 물건을 일일이 조사해 기록하는 문서인데요, 어떻게 작성하느냐에 따라 보상 절차 전체가 달라질 수 있어 매우 중요합니다.

오늘은 조서 작성의 절차와 방법, 그리고 사업시행자와 보상대상자(토지 소유자) 입장에서 각각 어떤 점을 유의해야 하는지 자세히 알려드리겠습니다.

• 사업시행자 입장에서는 정확한 조서 작성을 통해 향후 보상계획 수립과 예산 책정이 원활해집니다. 조사 시 누락이나 오류가 있으면 추후 분쟁이나 지연으로 이어질 수 있기 때문에 조사 항목과 작성 기준을 정확히 알아야 합니다.
• 보상대상자 입장에서는 자신의 토지나 물건이 현실에 맞게 기록되고 있는지 확인하는 것이 중요합니다. 예를 들어, 실제로는 창고로 쓰이는 건물이 단순 빈 건물로 기재되면, 보상금에서 큰 차이가 발생할 수 있습니다.

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✍️ 보상절차 한눈에 보기 : 토지조서 물건조서는 어느 단계?

공익사업에 편입되어 본격적으로 보상이 이루어지기 전에는 기초조사가 이루어집니다

이때 토지조서 및 물건조서를 작성하게 되는데요,
이 단계는 보상의 출발점으로, 이 조사서가 정확해야 나중에 보상금도 정당하게 책정됩니다.

[공익사업 보상절차 단계]

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📖 토지조서와 물건조서란?

공익사업(도로, 철도, 공공청사 건설 등)을 위해 필요한 토지와 건축물, 수목 등 재산을 정확히 기록한 문서입니다.

• 토지조서: 토지의 위치, 지번, 지목, 면적, 소유자 정보를 담은 문서
• 물건조서: 건물, 나무, 권리관계 등 지상물의 종류와 세부 내용을 기록한 문서

📌 법령 근거

• 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」 제14조 제1항
• “사업시행자는 … 토지조서와 물건조서를 작성하여 서명 또는 날인을 하고, … 토지소유자 및 관계인의 서명 또는 날인을 받아야 한다.”

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🛠 조서 작성은 어떻게 이루어지나요?

1. 기본조사 실시

공익사업 계획이 확정되면, 사업시행자는 먼저 기본조사서를 작성합니다.

• 지적도·임야도에 대상 토지를 표시한 용지도 작성
• 토지등기부, 건축물대장 등 공적 장부 조사
• 현장조사를 병행하여 기초자료 확보

📌 법령 근거

• 「토지보상법 시행령」 제7조 제1항
• “사업시행자는 … 지적도 또는 임야도에 대상 토지를 표시한 용지도와 조사결과를 적은 기본조사서를 작성해야 한다.”

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2. 토지조서·물건조서 작성

✅ 토지조서 기재사항

• 소재지, 지번, 지목, 전체면적, 편입면적
• 소유자 성명, 주소
• 현실적 이용상황 (예: 서류상 ‘전’이지만 실제로 주차장 등)

📌 법령 근거

• 「토지보상법 시행령」 제7조 제3항

✅ 물건조서 기재사항

• 건물, 수목 등 각 물건의 종류, 구조, 수량
• 소유자 정보, 건물의 평면도 등

📌 법령 근거

• 「토지보상법 시행령」 제7조 제4항

[토지보상법 시행규칙 별지 제4호(토지조서), 제5호(물건조서) 서식]

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3. 서명·날인 : 안 하면 어떻게 되나요?

• 원칙적으로는 소유자 또는 관계인의 서명을 받아야 합니다.
• 하지만 거부하거나 연락이 불가능할 경우는 그 사유를 기재하고 조서를 완성할 수 있어요.
• 서명을 안 한다고 해서 보상절차가 진행이 안 되는 것이 아닙니다(보상대상자에게 불이익 없어요). 
• 또한 서명을 했다고 해서 확정되는 것이 아니라 나중에 보상계획 열람공고(보상협의 전단계) 시 의견서에 누락여부 등을 기재해서 제출하면 사업시행자의 검토 후 반영될 수 있습니다.

📌 법령 근거

• 「토지보상법」 제14조 제1항 단서

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📷 항공촬영 및 현황사진도 찍는다?

보상의 투명성을 높이기 위해 항공촬영이나 현장사진도 병행됩니다.

• 드론·헬기를 활용한 촬영
• 건물 및 토지의 변화 확인용

📌 법령 근거

• 「토지 및 물건 기본조사서 작성기준」(국토교통부 고시) 제10조, 제11조

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🔍 현실적 이용상황은 꼭 반영된다

공부상 지목이 ‘답’이어도, 실제로 주차장이나 창고로 쓰고 있다면,
현실 이용상황이 우선적으로 기록됩니다.

 

📌 법령 근거

• 「기본조사서 작성기준」 제7조 제3항

또한, 무허가건물이나 불법 용도 변경도 특이사항으로 따로 기록됩니다.

📌 법령 근거

• 제7조 제4항, 제9조 제2항

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✅ 정리하며

토지조서와 물건조서는 정당한 보상의 시작점입니다.
내 재산이 어떻게 평가되고, 어떤 기준으로 보상되는지 미리 확인하려면
조서 작성 단계부터 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.

조서 작성방법 대로 작성되지 않은 토지나 물건의 경우, 감정평가가 제대로 이루어지지 않을 수 있기 때문에 사업시행자나 보상대상자 입장에서는 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. 첫 단추를 잘 끼워야 되겠죠?